賃貸の水漏れで家賃は減額できる?減額の目安と計算のしかた、大家さんへの伝え方

賃貸の部屋で水漏れが起きて、天井から水が落ちてくる、水道が使えない。
そんな状態が何日も続くと、「この間の家賃も満額払うのか」と疑問に思うのは当然です。

水漏れで部屋や設備が使えなくなった場合、借りている人に原因がなければ、家賃は使えなかった割合に応じて減額されます。
2020年4月の民法改正で、そのことがはっきり定められました。

この記事では、家賃が減額される条件、減額の目安と計算のしかた、大家さんや管理会社への伝え方、話がまとまらないときの相談先を順番に解説します。

水漏れで家賃が減額される条件

民法611条では、借りている物の一部が使えなくなった場合、それが借りている人のせいでなければ、家賃は使えなくなった部分の割合に応じて減額されると定めています。

改正前の民法では「減額を請求できる」という書き方でしたが、2020年4月からは「減額される」に変わりました。
請求して初めて減額されるのではなく、使えなくなった時点で減額の対象になる、という考え方です。

水漏れの場合に当てはめると、次の2つがそろえば減額の対象になります。

1. 水漏れで部屋や設備の一部が使えなくなった(天井から水が落ちて部屋が使えない、水道が止まった、トイレやお風呂が使えないなど)
2. 原因が借りている人にない(配管の老朽化、上の階からの水漏れ、建物の不具合など)

減額の対象にならない主なケース

• 自分の不注意が原因:蛇口の閉め忘れ、洗濯機のホースが外れたままにしていた、など
• 生活に支障がない程度:シンクの下が少し湿っている、壁に小さなシミがある、など
• 水道局の断水:工事などで水道局からの給水が止まった場合は、部屋の設備の不具合ではないため、後で紹介するガイドラインでは対象外とされています

なお、民法606条で、部屋の修繕は大家さんの義務とされています。
水漏れの修理代を借りている人が負担するのは、原則として自分に原因があるときです。

家賃の減額の目安と計算のしかた

いくら減額されるかは、法律では決まっていません。
目安としてよく使われるのが、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」(2024年10月改定)です。
水まわりに関係する項目は、次のとおりです。

ガイドラインでは、まず「水・電気・ガスが使えないか」を確かめ、当てはまらないときだけ、トイレやお風呂などの項目を見る、という順番になっています。

まず確かめる:水が使えないとき

• 水が使えない:家賃の30%(最初の2日は対象外)

水が止まると、トイレもお風呂も使えなくなります。
それでも計算は水の30%だけです。
トイレの20%やお風呂の10%を足すことはしません。

水は使えるが、設備が使えないとき

• トイレが使えない:家賃の20%(最初の1日は対象外)
• お風呂が使えない:家賃の10%(最初の3日は対象外)
• 雨漏りで部屋の使用が制限される:家賃の5〜50%(最初の7日は対象外)

「対象外」の日数は、修理の手配や部品の取り寄せにかかる時間として、計算に入れない日数です。
ガイドラインでは「免責日数」と呼ばれています。

ガイドラインでは、減額のかわりに代わりの手段を用意してもらう方法(代替措置)も認められています。
たとえば、お風呂が使えない間の銭湯の料金を大家さんに負担してもらう、といった形です。

天井から水が落ちてくる、壁が濡れて部屋の一部が使えないといった水漏れは、雨漏りの目安が近い考え方になります。
被害の大きさによって割合が変わり、ここは大家さんとの話し合いで決めることになります。

計算のしかた

減額は日割りで計算します。

月の家賃 × 減額の割合 ×(使えなかった日数 − 対象外の日数)÷ 30日

ガイドラインは法律ではなく、あくまで目安です。
割合や日数は状況に合わせて調整してよいとされています。
修理が早く終われば減額はわずかになり、長引くほど大きくなります。

水漏れに気づいたらまずやること

家賃の話をする前に、被害を広げないことと、記録を残すことが先です。
この2つが、あとで減額を話し合うときの土台になります。

1. 水を止める

部屋の中の配管から漏れている場合は、止水栓か元栓を閉めます。
場所は止水栓の場所と閉め方、水道の元栓の場所と閉め方で確認できます。
天井から落ちてくる水は、バケツやタオルで受け、電気製品を濡れない場所に移してください。

2. すぐに管理会社か大家さんへ連絡する

民法615条では、部屋に修繕が必要になったとき、借りている人は遅れずに大家さんへ知らせる義務があるとされています。
連絡が遅れると、その間に広がった被害は借りている人の責任とされるおそれがあります。

連絡先が分からないときは、水漏れの連絡先判定で、どこへ連絡すればよいかを確かめられます。

3. 写真と日付の記録を残す

• 水が漏れている場所、シミ、濡れた家具や家電の写真・動画
• 水漏れに気づいた日時、管理会社に連絡した日時と、相手の名前
• 使えなかった設備(水道・トイレ・お風呂など)と、その日数
• 修理が終わった日

写真は、全体が分かるものと、近くで撮ったものの両方を残しておくと伝わりやすくなります。
日付が分かるように、スマートフォンで撮っておけば十分です。

大家さん・管理会社への伝え方

減額の話は、修理の段取りがついてから切り出すとスムーズです。
修理が終わり、使えなかった日数がはっきりしてから伝えると、金額の話がしやすくなります。

• 記録をもとに、事実を伝える:いつから何日間、何が使えなかったか
• 根拠を示す:民法611条と、日本賃貸住宅管理協会のガイドラインの目安
• 具体的な金額を出す:上の計算式で出した金額を伝える
• やり取りは文字で残す:電話で話したあとも、メールや書面で内容を送っておく

減額の分を、自分の判断で家賃から差し引いて払うのは避けてください。
話し合いがまとまらないまま差し引くと、家賃の滞納として扱われるおそれがあります。
金額が決まるまでは、いったん満額を払い、あとで精算してもらう形が安全です。

水漏れで部屋がまったく使えない場合

水漏れの被害が大きく、残った部分だけでは住めない場合は、契約を解除できることも民法611条で定められています。
仮住まいが必要になるほどの被害なら、引っ越しも含めて管理会社と相談しましょう。

家具や家電の損害は、家賃の減額とは別

家賃の減額は、あくまで部屋を使えなかったことに対するものです。
濡れて使えなくなった家具や家電、衣類などの損害は、原因をつくった人(上の階の住人や大家さん)への賠償や、保険で考えます。

賃貸の契約時に入った家財保険で、水濡れの損害が補償されることもあります。
保険の請求にも写真が必要になるため、片付ける前に撮っておいてください。

話し合いがまとまらないときの相談先

• 消費生活センター:消費者ホットライン「188」に電話すると、近くの窓口につながります
• お住まいの自治体の住宅相談窓口:賃貸のトラブルの相談を受け付けている自治体があります
• 法テラス:法的なトラブルの相談先を案内してもらえます。収入の条件を満たせば無料の法律相談も利用できます
• 弁護士:金額が大きいとき、相手が話し合いに応じないときは、記録を持って相談しましょう

夜間や休日で管理会社に連絡がつかないとき

賃貸の水漏れは、管理会社か大家さんに連絡して、指定の業者に直してもらうのが基本です。
自分で業者を呼ぶと、修理代を払ってもらえないことがあります。

夜間や休日でも、まずは管理会社の24時間の緊急連絡先を確かめてください。
入居のしおりや契約書、玄関や掲示板の案内に書かれていることが多いです。

それでも連絡がつかず、水が止まらない、下の階に漏れそうといった急ぎの場合は、借りている人が修理を頼むこともできます(民法607条の2)。
大家さんが負担するはずの修理の費用は、あとで大家さんに請求できる場合があります(民法608条)。
そのためにも、あとで管理会社に報告し、見積書・領収書・写真を必ず残してください。

連絡がつかず急ぐときは、24時間受付で出張費と見積りが無料の水の救急隊に相談できます。

よくある質問

水漏れの修理中、家賃はいくら減額されますか?

法律で決まった金額はありません。
日本賃貸住宅管理協会のガイドラインでは、水が使えない場合は家賃の30%を日割りで減額し、最初の2日は対象外とする目安が示されています。

減額してもらうには、自分から言う必要がありますか?

民法では、使えなくなった時点で減額されると定められていますが、実際には大家さんや管理会社が気づいていないこともあります。
記録をもとに、自分から伝えるのが確実です。

自分の不注意で水漏れを起こした場合はどうなりますか?

家賃の減額の対象にはならず、修理代や下の階への賠償を求められることがあります。
個人賠償責任保険や、賃貸の契約時に入った保険の内容を確認してください。

減額の分を家賃から引いて払ってもいいですか?

話し合いで金額が決まる前に差し引くのは避けてください。
家賃の滞納として扱われるおそれがあります。

水漏れが直ったあとでも減額を求められますか?

求められます。
ただ、時間がたつほど使えなかった日数や被害の様子を示しにくくなるため、修理が終わったら早めに話し合いましょう。

参考にした情報

• e-Gov 法令検索「民法」(第606条・第607条の2・第608条・第611条・第615条。2026年11月8日確認)
• 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」(令和6年10月4日。2026年11月8日確認)

この記事は弁護士の監修を受けたものではありません。
民法の条文と業界団体のガイドラインをもとに、水道修理の現場の立場からまとめています。
個別のケースは、上の相談先にご相談ください。

監修：中村 覚信（なかむら さとのぶ）
水のトラブル解決アドバイザー / Webマーケター

【経歴（業界17年、複数の水道修理業者を知り尽くした専門家）】　もっと詳しく見る

30歳で駆け付け型水道修理業界に飛び込み、以来17年間、現場の第一線で活動。
キャリアとしては、トイレの詰まりから大規模な配管工事まで、累計1万件を超える案件を経験。
さらにコールセンターではSVとしてとして携わってきました。

多くの水道修理業者様とお仕事をさせていただいたこともあり、業界の裏側（原価、相場、他社の実態）までを把握しています。
現場、事務、広報、システム構築など運営のすべてに関わってきました。

全国規模で展開する水道修理サービス「水の救急隊」でWeb戦略企画室の室長を務めた経験(現在は退社)を活かし、現在は個人として本サイト「水道修理の比較&レビュー」を運営。

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